Ik was laatst bij een vrijdagmiddagborrel over leegstaand vastgoed in Rotterdam. Het ging over de herbestemming van leegstaande kantoren, loodsen en ander vastgoed. Omdat adeldom verplicht vond het plaats in het Schieblock: een groot kantoorcomplex aan het Hofplein, hartje Rotterdam. Ooit een verloederd stukje Rotterdam waar geschoten werd en dat dus op de nominatie stond om gesloopt te worden. Nu is het succesvol voorbeeld van herbestemming van vastgoed. Want grotendeels verhuurd en opgeknapt door gebruikers en nieuwe uitbaters.

Terug naar de bijeenkomst. Een van de sprekers was Rudy Stroink, projectontwikkelaar en goeroe op dit gebied. Er staat voor miljarden aan kantoren en ander vastgoed leeg: 14% van de kantoren in Nederland. Allemaal met een bordje ‘te huur’ er op. En heel veel bordjes vangen al jaren stof. De realiteit is dat kantoren op B- en C-locaties nooit meer verhuurd zullen worden. Toch weigeren vastgoedbeleggers dit pseudo-kapitaal op de balans af te waarderen. Waarom eigenlijk? Het is het oude denken meldde Stroink. Ze wachten tegen beter weten in op betere tijden. Ze baseren zich op groeiscenario’s in vierkante meters. Kortom: hun stenen zijn luchtkastelen geworden.

Hoe verleid je ze tot een nieuwe bestemming? Stroink lepelde een lesje projectontwikkeling 3.0 op: “Begin niet over vastgoed en investering. Daar zijn ze allergisch voor. Maar breng in stap één een beweging op gang. Verzamel zo potentiële huurders en ga daarmee naar een belegger/eigenaar. Vervolgens benut je in stap twee vooral de bestaande mogelijkheden van het pand. Tenslotte verbeter je in stap drie geleidelijk pand en omgeving.

En uiteraard liggen de opbrengsten dan lager dan de beoogde huurprijs. Maar altijd hoger dan de 0 euro die ze er nu voor krijgen.”

Ook in Gouda staan veel panden leeg. Niet in de laatste plaats van de gemeente zelf. Nu de gemeente op één locatie zit, en zwembaden en bibliotheken tot een centrale vestiging gereduceerd worden, zit de wethouder met heel veel stenen in zijn maag. Verkopen? Alleen tegen dumpprijzen. Herbestemmen dan maar?

Een aanwezige markpartij wist te melden dat het Spaardersbad ook zo’n lot wacht. Hij had wel plannen, maar wilde niet de hoofdprijs betalen. De gemeente houdt haar kruit droog en wacht op kopers tegen de volle prijs. Al eerder werden commerciele partijen geweerd. Met de huidige markt kan echter al het zwembadwater ruimschoots verdampt zijn, voordat een koper zich aandient. Bewoners willen het behouden. Wacht het stadhuis, de Jeruzalemkapel, de Ambachtsschool, de bibliotheek en oude gemeentekantoren ook zo’n toekomst? Dus wethouder van den Akker, koester geen luchtkastelen, maar omarm projectontwikkeling 3.0!

Maarten Dullens, eigenaar van www.fondament-communicatie.nl, communicatie over duurzaamheid, bouwen en wonen.

(Over te nemen met bronvermelding)